Update 27 september 2026: de ECB verhoogde de rente op 10 september 2026 opnieuw, na de verhoging van juni die dit artikel al noemt. De depositorente staat sinds 16 september 2026 op 2,50%, de basisherfinancieringsrente op 2,65% en de marginale beleningsrente op 2,90%. Dat werkt door in Portugese variabel verzinste hypotheken en vergroot het bedrag aan interest dat je met een vervroegde aflossing uitspaart, in dezelfde richting als hieronder al werd toegelicht voor de junirente. De wettelijke maxima voor de vergoeding zelf zijn ongewijzigd: nog steeds 0,5% van het afgeloste kapitaal bij een variabele lening en 2% bij een vaste lening.
Wat er precies is afgelopen
De vrijstelling stamde uit november 2022. Toen de Euribor snel opliep, schrapte Portugal tijdelijk de commissie op vervroegde aflossing van hypotheken met variabele rente, zodat gezinnen met spaargeld hun schuld konden verlagen zonder daarvoor te worden beboet. De maatregel werd daarna meermaals verlengd, maar niet nog eens: op 31 december 2025 liep ze definitief af.
Bij de bespreking van de Portugese begroting voor 2026 lagen er nog voorstellen om de vrijstelling permanent te maken, en om één uniform maximum in te voeren ongeacht het rentetype. Beide zijn verworpen. Sinds 1 januari 2026 geldt dus weer het gewone wettelijke kader, en dat is het kader waarmee je vandaag moet rekenen als je een Portugese hypotheek afsluit of er al een hebt.
De twee tarieven, en waarom het rentetype hier beslissend is
De Banco de Portugal hanteert twee wettelijke maxima voor de commissie bij vervroegde terugbetaling van een hypotheek. Bij een lening met variabele rente mag de bank ten hoogste 0,5% van het afgeloste kapitaal aanrekenen. Bij een lening met vaste rente ligt het maximum op 2%.
Dat verschil is groot en het is precies het omgekeerde van wat veel kopers verwachten. De vrijstelling die nu wegvalt gold uitsluitend voor variabele leningen; wie een vaste rente had, betaalde al die jaren gewoon 2%. Voor een lening met gemengde rente, de taxa mista die in Portugal veel wordt verkocht, hangt het af van de fase waarin je aflost: tijdens de vaste periode geldt het regime van een vaste lening. Laat dat expliciet bevestigen, want het is een van de punten waar de aanbieding en de intuïtie het vaakst uiteenlopen.
Een rekenvoorbeeld bij de wettelijke maxima
Reken je de maxima om naar een concreet bedrag, dan zie je waarom het rentetype beslissend is. Het vervroegd aflossen van 50.000 euro op een Portugese variabele lening kost maximaal 0,5%, dus rond 250 euro. Op een Portugese vaste lening loopt het maximum op tot 2%, ofwel 1.000 euro. Dit zijn rekenvoorbeelden bij wettelijke maxima, geen offertes: het Portugese maximum is een vast percentage van het afgeloste kapitaal en beweegt niet mee met je rentevoet.
Waarom dit voor Nederlandse kopers vaker speelt dan je denkt
Een Nederlandse koper in Portugal lost zelden aan een gelijkmatig tempo af. De typische situatie is een grote, eenmalige terugbetaling: de verkoop van de Nederlandse woning nadat de Portugese al is gekocht, een erfenis, of vrijgekomen spaargeld dat je liever in de schuld steekt dan het te laten staan. Precies dat scenario, een forse aflossing ineens, is waar deze commissie het meeste kost.
Wie zijn aankoop financiert met overwaarde uit Nederland en van plan is later een deel van de Portugese lening af te bouwen, doet er goed aan die aflossing al mee te nemen in de keuze van het rentetype. Een vaste rente die op papier aantrekkelijk oogt, kan rekenkundig omslaan zodra je realistisch inrekent dat je binnen enkele jaren een groot bedrag terugbetaalt.
Wil je weten wat vervroegd aflossen jou concreet zou kosten in jouw situatie? Vraag vrijblijvend een hypotheekscan aan voordat je een offerte accepteert.
Start mijn hypotheekscanWat de renteomslag van juni 2026 hieraan verandert
In juni 2026 verhoogde de ECB voor het eerst sinds 2023 haar rentetarieven weer, met de depositorente naar 2,25%. Dat werkt in Portugal vrij direct door in variabel verzinste leningen, en het maakt de afweging rond vervroegd aflossen tastbaarder: hoe hoger de rente op je lening, hoe meer interest je met een aflossing uitspaart, en hoe sneller een commissie van een halve procent zich terugverdient.
Tegelijk is het argument om extra af te lossen nooit alleen rekenkundig. Geld dat in de stenen zit, is niet meer beschikbaar, en een buitenlandse woning is een minder liquide reserve dan een spaarrekening in Nederland. De commissie is dus zelden de doorslaggevende factor; ze is een kostenpost die je vooraf hoort te kennen, niet de reden om af te zien van een verstandige aflossing.
Wat je nu concreet moet nakijken
De toepasselijke percentages, een eventuele minimumdrempel per verrichting en de opzegtermijn horen te staan in de schriftelijke aanbiedingsdocumentatie die de Portugese bank je verstrekt, de FINE. Lees dat document op dit punt voordat je tekent, niet op het moment dat je wil aflossen. Vraag ook expliciet of een gedeeltelijke aflossing je maandlast verlaagt of je looptijd verkort: dat is jouw keuze en die hoort schriftelijk vastgelegd te worden.
Vergelijk je meerdere Portugese banken, neem deze clausule dan mee in de vergelijking naast de spread en het rentetype. Het is een van de onderdelen waar aanbieders onderling verschillen en waar kopers het minst op letten, zeker wanneer ze op afstand onderhandelen.
Wat je nu kan doen
- Ga na of jouw Portugese lening variabel, vast of gemengd verzinst is: dat bepaalt het maximum.
- Zoek het percentage voor vervroegde aflossing op in de FINE voordat je tekent.
- Vraag bij een taxa mista welk regime geldt tijdens de vaste periode.
- Reken een realistisch scenario door als je de verkoop van je Nederlandse woning verwacht.
- Leg schriftelijk vast of een gedeeltelijke aflossing de maandlast verlaagt of de looptijd verkort.
- Neem deze clausule mee in de vergelijking tussen banken, niet alleen de spread.
Lees verder over Portugal
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.
Deze gids is algemene informatie, geen persoonlijk financieel, juridisch of fiscaal advies. De genoemde percentages zijn de wettelijke maxima; je werkelijke voorwaarden hangen af van je contract en je geldverstrekker. De rekenvoorbeelden zijn illustratief.