Update 27 september 2026: Een aantal voorspellingen in dit artikel is niet uitgekomen. De ECB is in 2026 niet blijven verlagen, maar heeft de rente juist twee keer verhoogd: op 11 juni 2026 ging de depositorente naar 2,25%, en op 10 september 2026 nogmaals naar 2,50% (basisherfinancieringsrente 2,65%, marginale beleningsrente 2,90%), met ingang van 16 september 2026. Omdat de meeste Portugese hypotheken aan de Euribor gekoppeld zijn, is dat al zichtbaar in de maandlasten: de 6-maands Euribor lag in augustus 2026 gemiddeld rond 2,71% en de 12-maands rond 2,95%, ongeveer 0,7 tot 0,9 procentpunt boven het lage, stabiele niveau van begin 2026 toen dit artikel werd gepubliceerd, en representatieve variabele tarieven van Portugese banken liggen inmiddels dichter bij 4,35% dan bij de 3 tot 3,5% die hieronder wordt genoemd. Dat "het financieringsklimaat gunstiger is dan op vrijwel elk moment sinds 2023" klopt dus niet meer: vraag een actuele offerte in plaats van te vertrouwen op cijfers van begin 2026. Over de exacte ingangsdatum van het nieuwe IMT-tarief voor niet-ingezetenen, verderop in dit artikel genoemd, lopen de bronnen uiteen (1 september versus 25 mei 2026); zie onze gids over de IMT-wet voor het opgeloste antwoord in plaats van de datum hieronder als vaststaand te lezen.
Ook het valuta- en marktbeeld is veranderd. EUR/USD zakte eind september 2026 terug naar ongeveer 1,14, tegenover pieken van ruwweg 1,18 tot 1,20 eerder in het jaar door verwachte verdere renteverhogingen van de Amerikaanse Fed: de dollar heeft dus wat terrein goedgemaakt sinds dit artikel verscheen, al blijft hij ruim onder de bandbreedte van 1,04 tot 1,09 die in 2023 en 2024 gebruikelijk was. De koperssamenstelling wijkt ook af van wat hier werd geschetst: buitenlandse kopers van alle woonstatussen kochten in 2025 samen ongeveer 28% van de Portugese woningen, zo'n 41.000 transacties, een breder cijfer dan de circa 6% niet-ingezeten kopers hieronder. In de Algarve blijven Britten en Ieren de grootste buitenlandse groepen. Amerikaanse kopers blijven landelijk een klein deel van het totaal, in de orde van 0,3 tot 0,7% van alle transacties per kwartaal in plaats van de circa 10% die hier wordt genoemd, al groeien ze wel het snelst en zijn ze sterk vertegenwoordigd in het premiumsegment en in Porto. Van een afkoelende markt is bovendien geen sprake: de landelijke huizenprijzen stegen in het tweede kwartaal van 2026 met ongeveer 16,5% op jaarbasis, 18,0% voor bestaande woningen, terwijl het aantal transacties met ongeveer 6,4% op jaarbasis daalde tot 40.142 verkopen.
Het rentebeeld, drieënhalf jaar later
Na een piek van 4% eind 2023 daalde de ECB-depositorente via vijf verlagingen naar 2,75% in januari 2025. Omdat de meeste Portugese hypotheken variabel zijn en direct aan Euribor gekoppeld, is dit relatief snel doorgewerkt in lagere maandlasten voor bestaande en nieuwe leners.
Wat structureel is veranderd sinds 2023
De Golden Visa-vastgoedroute sloot op 7 oktober 2023, de NHR-belastingregeling sloot voor nieuwe aanvragen begin 2024 met een overgangstermijn tot 31 maart 2025. Geen van beide raakt een gewone Nederlandse koper direct, maar ze veranderden wel het profiel van buitenlandse kopers in de duurdere segmenten.
De nieuwe IMT-wet voor niet-ingezetenen
Het voorstel voor een vast IMT-tarief van 7,5% voor niet-ingezeten kopers is inmiddels door het parlement aangenomen (als onderdeel van het pakket "Construir Portugal") en treedt in werking op 1 september 2026. Wie fiscaal inwoner van Nederland blijft en geen plannen heeft om binnen twee jaar te verhuizen of de woning langdurig te verhuren, moet rekening houden met dit hogere tarief vanaf die datum.
Waar de markt staat
Landelijk blijven niet-ingezeten kopers een klein deel van de markt (rond 6% van de transacties), maar in de Algarve blijft het aandeel buitenlandse kopers hoog. Amerikaanse kopers groeien het snelst, van minder dan 1% vóór de pandemie naar ongeveer 10% landelijk.
Wat dit betekent voor een aankoop in 2026
Het financieringsklimaat is gunstiger dan op vrijwel elk moment sinds 2023, maar de nieuwe IMT-regel maakt timing relevanter dan voorheen. Wie voor 1 september 2026 afrondt, valt nog onder het huidige progressieve tarief. Een realistisch plan combineert een actuele hypotheekofferte, een IMI/AIMI-inschatting en een duidelijk beeld van de nieuwe IMT-regels voor jouw situatie.
Checklist voor 2026
- Vraag een actuele hypotheekofferte in plaats van te vertrouwen op cijfers van eerdere jaren.
- Bepaal of afronding vóór 1 september 2026 voor jou relevant is.
- Bereken IMI en eventueel AIMI voor de specifieke woning.
- Overweeg de verhuur- of vestigingsuitzondering bij de nieuwe IMT-regel.
- Plan met een realistische eigen inbreng als niet-ingezetene.
Lees verder over Portugal
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.
Deze gids is algemene informatie, geen persoonlijk financieel, juridisch of fiscaal advies. Belastingen en kosten zijn afhankelijk van situatie, woningtype en geldverstrekker.