Correctie (27 september 2026): het vaste tarief geldt al sinds 25 mei 2026, niet pas sinds 1 september 2026
Deze gids stelde eerder dat het vaste IMT-tarief van 7,5% voor niet-ingezeten kopers op 1 september 2026 zou ingaan. Dat is onjuist. We hebben de daadwerkelijke wettekst van Decreto-Lei n.º 97/2026 rechtstreeks nagezocht op de Diário da República Eletrónico, het officiële Portugese staatsblad (diariodarepublica.pt). Artikel 6 van dat besluit voegt een nieuw lid 10 toe aan artikel 17 van de Código do IMT: dat lid legt het vaste tarief van 7,5% voor niet-ingezetenen vast. Artikel 18 van hetzelfde besluit ("Produção de efeitos") somt uitputtend op welke onderdelen een latere ingangsdatum krijgen, zoals 1 september 2026 voor de verhuurregelingen (de CIA-contracten en het RSAA) en 1 januari 2026 voor bepaalde IRS-wijzigingen. De IMT-wijziging uit artikel 6 staat niet in die lijst. Ontbreekt een specifieke ingangsdatum, dan geldt volgens de Portugese "Lei Formulário" (Wet 74/98) de standaardregel: een besluit treedt in werking op de vijfde dag na publicatie. Gepubliceerd op 20 mei 2026, betekent dat een ingangsdatum van 25 mei 2026. Het vaste tarief van 7,5% is dus al van kracht sinds 25 mei 2026. Ging je bij het plannen van je aankoop uit van een latere, septemberdatum, bespreek dit dan alsnog met je notaris of adviseur: de rest van deze gids is hieronder aangepast, maar is oorspronkelijk geschreven vanuit de onjuiste septemberdatum.
Van parlementaire goedkeuring tot gepubliceerde wet
Het Portugese parlement stemde op 20 februari 2026 definitief in met het bredere woningpakket "Construir Portugal", inclusief de machtiging om het IMT-tarief voor niet-ingezetenen aan te passen. Deze machtigingswet verscheen op 6 maart 2026 in het staatsblad als Wet 9-A/2026. Op basis daarvan werkte de regering de concrete regels vervolgens uit in een uitvoeringsbesluit: president António José Seguro ondertekende dit op 12 mei 2026, en het verscheen op 20 mei 2026 in de Diário da República als Decreto-Lei 97/2026. Dat besluit is het document dat het vaste IMT-tarief daadwerkelijk vastlegt, inclusief de ingangsdatum.
Wat er concreet verandert per 25 mei 2026
Vanaf 25 mei 2026 betaalt een niet-ingezeten koper van een woning in Portugal een vast IMT-tarief van 7,5%, in plaats van het progressieve tarief dat nu nog oploopt van 2% tot 7,5% afhankelijk van de woningprijs. Voor woningen in het duurdere segment verandert er weinig, maar voor een woning in het midden- of instapsegment betekent dit een reële verzwaring. Sluit je de notariële akte vóór 25 mei 2026, dan geldt nog het huidige progressieve tarief. Beslissend is de datum van de akte, niet de datum van je bod of voorlopig contract (CPCV).
De teruggaafregeling: twee uitzonderingen blijven overeind
Decreto-Lei 97/2026 bevestigt de twee uitzonderingen die al in het voorstel van eind 2025 stonden. Word je binnen twee jaar na aankoop fiscaal inwoner van Portugal, dan kan je het verschil tussen het vaste tarief en het progressieve tarief terugvragen bij de Portugese belastingdienst. Zet je de woning binnen zes maanden na aankoop op de langetermijnverhuurmarkt, met een huur binnen het "gematigde huur"-plafond van €2.300 per maand en minstens 36 maanden verhuur binnen vijf jaar, dan geldt dezelfde teruggaafmogelijkheid. In beide gevallen betaal je eerst het volledige vaste tarief bij de aankoop en vraag je het verschil achteraf terug, dus reken in je eerste begroting nog met het hogere bedrag.
Nog een paar weken: wat betekent dit voor je planning
Vanaf vandaag resten er nog ongeveer zeven weken tot de wet ingaat. Ben je al ver in een aankooptraject en verwacht je geen fiscaal inwonerschap of langdurige verhuur, dan loont het te bespreken met je notaris of een akte vóór 25 mei 2026 nog haalbaar is. Sta je nog aan het begin van je zoektocht, dan is een reële planning belangrijker dan haasten: laat beide scenario's doorrekenen, voor en na 25 mei 2026, zodat je weet waar je aan toe bent, ongeacht wanneer de aankoop uiteindelijk rond komt.
Een kanttekening: een mogelijke EU-rechtelijke vraag
Enkele belastingadvocaten hebben erop gewezen dat een toeslag die gekoppeld is aan fiscale woonplaats, in plaats van nationaliteit, mogelijk raakt aan het vrije verkeer van kapitaal binnen de EU (artikel 63 VWEU). Er loopt op dit moment geen bevestigde formele juridische procedure tegen de maatregel, en de wet is en blijft van kracht zoals gepubliceerd. Voor een Nederlandse koper verandert dit voorlopig niets aan de praktische verplichting, maar het is een ontwikkeling om in de gaten te houden via je notaris of adviseur, zeker als je akte dicht bij 25 mei 2026 valt.
Wat je nu kan doen
- Bepaal of een akte vóór 25 mei 2026 haalbaar en zinvol is voor jouw situatie.
- Vraag je notaris een berekening met zowel het progressieve als het vaste tarief.
- Bepaal of de teruggaafregeling (fiscaal inwoner worden of langdurige verhuur) realistisch is voor jou.
- Bewaar bewijs van elke stap als je de teruggaaf later wilt aanvragen.
- Volg eventuele ontwikkelingen rond de EU-rechtelijke vraag via je notaris of adviseur.
Lees verder over Portugal
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.
Deze gids is algemene informatie, geen persoonlijk financieel, juridisch of fiscaal advies. Belastingen en kosten zijn afhankelijk van situatie, woningtype en geldverstrekker.