Een Nederlandstalige makelaar in Portugal kiezen: licentie, commissie en de vragen die je stelt

Wat een Portugese mediador imobiliário is, en wat niet

De Portugese term voor een makelaar is mediador imobiliário, in de volksmond vaak gewoon agente of consultor. Zo iemand brengt vraag en aanbod bij elkaar: de verkoper laat een woning aanbieden, de makelaar zoekt kopers, organiseert bezichtigingen en begeleidt de onderhandeling tot het moment dat de partijen een CPCV tekenen. Daar houdt de kern van het werk op.

Wat een makelaar niet is: een notaris, een advocaat, een fiscalist of een hypotheekadviseur. Hij of zij hoeft niet te controleren of de eigendom schoon is, of de bouwvergunningen kloppen of dat je financiering rond komt. Sommige kantoren bieden die diensten via partners aan, maar dat is een aparte relatie met een eigen aansprakelijkheid. Wie "alles is geregeld" hoort, vraagt dus zelf door: door wie, en onder wiens verantwoordelijkheid?

Eén ding vooraf, om geen misverstand te laten bestaan. Wij zijn zelf geen makelaar en bevelen in deze gids geen kantoor aan. Basterpstra B.V. is hypotheekadviseur. Dit stuk helpt je daarom niet kiezen wie, maar hoe: waar je op let, wat je controleert en wat je vraagt, zodat je het oordeel zelf kunt vormen.

De licentie: wat een AMI-nummer betekent en hoe je het controleert

Wie in Portugal als makelaar optreedt, hoort daarvoor een licentie te hebben. Die heet de licença AMI (van atividade de mediação imobiliária) en wordt verleend door het IMPIC, het Portugese instituut voor de vastgoed- en bouwmarkt. De regels staan in de wet op de makelaardij, Lei 15/2013. Volgens de informatie van het Balcão do Empreendedor, het loket voor ondernemers, moet een makelaarsbedrijf bovendien elk jaar een regelgevingstarief betalen en de vereisten van de licentie blijven aantonen.

Voor jou is de praktische kant belangrijker. De licentie staat op naam van het bedrijf, niet van de individuele medewerker. De persoon die je spreekt, werkt onder de licentie van zijn kantoor. Vraag daarom altijd naar het AMI-nummer van het bedrijf en naam van de vennootschap. Dat nummer hoort op de website, op het opdrachtcontract en op de advertenties te staan. Een kantoor dat er moeilijk over doet, geeft je al een eerste signaal.

Controleren doe je op de website van het IMPIC. Volgens de informatie die we vonden heet het onderdeel zoiets als "consultar empresas licenciadas", met een lijst van bedrijven die met een licentie voor mediação imobiliária geregistreerd staan. Het menu verandert wel eens, dus zoek vanaf de startpagina van impic.pt op "mediação imobiliária" en zoek op het AMI-nummer of de bedrijfsnaam. Zie je het bedrijf niet staan, of staat de status anders dan wat de makelaar zegt, dan is dat een reden om te stoppen tot het is opgehelderd.

Let op wat zo'n controle wel en niet bewijst. Ze laat zien dat het bedrijf een licentie heeft. Ze zegt niets over de kwaliteit van het advies, over eerdere klachten of over de vraag of de makelaar de woning goed kent. Zie het als een drempel, niet als een kwaliteitsmerk.

Wie betaalt de commissie, en waarom dat uitmaakt

In Portugal betaalt doorgaans de verkoper de makelaar. Die tekent het contrato de mediação imobiliária, het opdrachtcontract, en spreekt daarin de commissie af. Volgens de bronnen die we raadpleegden gaat het in de markt vaak om ongeveer 3 tot 5 procent van de verkoopprijs, plus btw. Dat is marktpraktijk en geen wettelijke grens, dus er is geen vast tarief dat je als norm kunt aanhouden.

Het opdrachtcontract kan ook met exclusiviteit zijn gesloten, waarbij maar één kantoor de woning mag aanbieden. En de wet laat toe dat een makelaar ook een koper rekent, als die daarmee instemt. Zie je dat in een voorstel staan, lees het dan extra zorgvuldig en vraag wat je ervoor terugkrijgt.

Waarom is dit voor jou als koper relevant? Omdat de commissie bepaalt voor wie iemand in de eerste plaats werkt. Een makelaar die door de verkoper wordt betaald en alleen krijgt uitbetaald als er een verkoop volgt, heeft een belang bij een gesloten deal tegen een goede prijs voor de verkoper. Dat is niet oneerlijk, het is het systeem. Maar het betekent dat zijn enthousiasme over een woning niet hetzelfde is als jouw onafhankelijke beoordeling ervan.

Vaak delen twee kantoren de commissie, het kantoor van de verkoper en dat van de koper, doorgaans volgens een onderling afgesproken verdeling. Dan zit er aan jouw kant ook een makelaar die niet van jou een vergoeding vraagt, maar uit dezelfde pot wordt betaald. Vraag dus gewoon: wie betaalt jou, en hoeveel, en voor wie werk je?

Makelaar van de verkoper of van de koper: ken je tegenpartij

De meeste Nederlandstalige makelaars in Portugal werken voor een aanbod: ze hebben een portefeuille woningen en zoeken daar kopers bij. Dat is een legitiem model, maar het is wat anders dan een aankoopmakelaar die jouw wensen als vertrekpunt neemt en de markt voor jou afzoekt. Beide bestaan in Portugal, de tweede minder vaak en meestal met een eigen afspraak over de vergoeding.

Zo'n aankoopmakelaar kan zinvol zijn als je ver weg woont, de streek niet kent en geen tijd hebt voor tientallen bezichtigingen. Maar ook hier geldt: vraag hoe de vergoeding is geregeld, schriftelijk. Een vaste vergoeding of een percentage van de koopsom, en wat er gebeurt als je uiteindelijk een woning koopt die hij niet heeft aangedragen.

Belangrijk: Nederlands spreken is geen kwaliteitsgarantie en ook geen teken van onafhankelijkheid. Het is een gemak. Het maakt het gesprek makkelijker en voorkomt misverstanden bij technische termen, en dat is veel waard. Maar het vervangt geen Portugese schriftelijke stukken, die in het Portugees blijven. Laat contracten en documenten altijd door je eigen advocaat lezen, ook als de makelaar ze voor je "samenvat".

Een nuttige vuistregel: zodra een makelaar zegt dat je geen advocaat nodig hebt "omdat hij alles regelt", pak je dat als signaal om er juist één te nemen.

Waarom je een aparte, onafhankelijke advocaat nodig blijft

De rolverdeling in een Portugese aankoop is anders dan je uit Nederland gewend bent. Je hebt geen aankoopmakelaar die ook de juridische controle doet, en de notaris is niet jouw adviseur. Sinds Decreto-Lei 10/2024 controleert de notaris bij de overdracht niet meer automatisch of er een geldige gebruiksvergunning is, zoals we uitleggen in de gids over de vijf documenten die je controleert. Die controle ligt dan bij jou en je adviseur.

Een onafhankelijke advocaat, die niet door de makelaar of de verkoper is voorgesteld of betaald, controleert de eigendom, de lasten en hypotheken die erop rusten, de vergunningen en de tekst van de CPCV. Zijn belang is dat jouw aankoop klopt, niet dat hij doorgaat. Dat verschil is precies waarvoor je hem inhuurt.

Praktisch betekent dit dat je de advocaat kiest voordat je een bod doet of een CPCV tekent. Een advocaat die pas de dag voor de ondertekening wordt ingeschakeld, kan nog maar zeggen wat er niet klopt, zonder dat er nog ruimte is om het te veranderen. Vraag ook naar de kosten vooraf, vast bedrag of percentage, en of hij ervaring heeft met buitenlandse kopers en hypotheken.

Wat betreft het geld: betaal een sinal nooit op de privérekening van een makelaar. Laat het lopen via de rekening die de advocaat of de verkoper in het contract noemt, en laat dat vooraf nakijken. Dit is een praktisch advies en geen wettelijke regel, maar je hebt het zelf in de hand.

Rode vlaggen, en de vragen die je stelt voordat je verder gaat

Rode vlaggen zijn geen bewijs van onbetrouwbaarheid, maar redenen om langzamer te gaan. Let op een licentienummer dat niet op de site of in de advertenties staat, druk om snel te beslissen of een sinal te betalen "omdat er nog een bieder is", en een makelaar die liever niet wil dat je een eigen advocaat inschakelt. Ook het ontbreken van een schriftelijk contract voor de vergoeding is een signaal. Gaat een woning volgens het kantoor in de papieren onder de marktwaarde, vraag dan waarom.

Vragen die je zonder gêne stelt, schriftelijk indien mogelijk:

• Wat is het AMI-nummer van het bedrijf, en onder welke vennootschap werk je?
• Voor wie werk je bij deze woning, en wie betaalt jou hoeveel?
• Heb je een opdrachtcontract met de verkoper, en met of zonder exclusiviteit?
• Welke documenten van de woning heb je zelf gezien, en welke kan ik krijgen?
• Hoe lang staat de woning te koop, en welke prijsaanpassingen waren er?
• Werk je samen met een advocaat of financieel adviseur, en zo ja, wat verdien je daaraan?

Het laatste punt is belangrijk. Een doorverwijzing is niet verkeerd, maar je mag weten of er een vergoeding tegenover staat. Een goede makelaar beantwoordt zulke vragen zonder moeite. Vindt iemand ze vervelend, dan weet je ook iets.

Hoe de makelaar past bij de CPCV en je financiering

Het werk van de makelaar loopt tot de CPCV, het voorlopig koopcontract met het sinal. Vanaf dat moment ligt er een verplichting, met financiële gevolgen als je er onder uit wilt. Dat is het punt waarop jouw financiering rond moet zijn, of in elk geval zo ver dat je weet wat een bank wil.

Een makelaar heeft er belang bij dat dat snel gaat. Jij hebt er belang bij dat het goed gaat. Praat daarom met een financier voordat je een bod doet. Welke stukken een Portugese bank vraagt, vind je in de gids over de benodigde documenten. Wie op afstand koopt en niet voor elke afspraak wil reizen, leest verder bij de gids over de volmacht.

Vraag de makelaar ook welke verwachtingen er zijn over de volgorde. Moet de CPCV getekend zijn voordat de bank een taxatie doet? Gaat de verkoper akkoord met een voorwaarde dat de financiering doorgaat? Zulke afspraken zijn onderhandelbaar, maar alleen als je ze vroeg ter sprake brengt. Bij de ondertekening zelf is de ruimte meestal weg.

Lees verder over Portugal

• CPCV en hypotheekfinanciering in Portugal
• De vijf documenten die je vóór een aankoop in Portugal controleert
• Kopen in Portugal zonder voor elke afspraak te reizen