Portugese woning verkopen als Nederlander: mais-valias in Portugal en je Nederlandse aangifte

Wie mag de meerwaarde belasten: Portugal of Nederland?

Portugal. Het belastingverdrag tussen Nederland en Portugal wijst inkomsten en vermogenswinsten uit onroerende zaken toe aan de staat waar de woning ligt. Verkoop je je appartement in Faro of je huis bij Óbidos, dan is Portugal de heffingsbevoegde staat voor de meerwaarde.

Voor jou als inwoner van Nederland is de Portugese woning geen hoofdverblijf. Zolang je ze bezit, hoort ze daarom in box 3 van je Nederlandse aangifte inkomstenbelasting. Onder het verdrag geeft Nederland voor buitenlands onroerend goed een vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting: je geeft de woning wel aan, maar de Nederlandse belasting erover wordt grotendeels verrekend. De Portugese heffingen, waaronder de belasting op de meerwaarde bij verkoop, blijven daarnaast gewoon bestaan.

Wat er in 2023 veranderde voor niet-inwoners

Dit is het punt waarop de meeste online informatie achterloopt. Jarenlang gold voor niet-inwoners een apart tarief van 28% op de volledige meerwaarde, terwijl Portugese inwoners maar op de helft ervan werden belast. Het Europese Hof van Justitie oordeelde herhaaldelijk dat dat onderscheid het vrije kapitaalverkeer schendt.

Met de Lei 24-D/2022 werd dat afzonderlijke tarief geschrapt, met ingang van het inkomstenjaar 2023. Sindsdien geldt voor jou als Nederlandse verkoper hetzelfde mechanisme als voor een inwoner: de helft van de meerwaarde wordt in aanmerking genomen en die helft wordt samengeteld met je overige inkomen en belast tegen de progressieve tarieftabel van artikel 68 van de Código do IRS.

Klinkt gunstig, en vaak is het dat ook. Maar er zit een adder onder het gras die je in de meeste samenvattingen niet leest: omdat het om progressieve tarieven gaat, moet je in je Portugese aangifte ook je wereldwijde inkomen opgeven, uitsluitend om het toe te passen tarief te bepalen. Een Nederlands gezin met een volwaardig arbeidsinkomen komt daardoor vlot in de hogere Portugese schijven terecht. De helft van je meerwaarde tegen een hoog marginaal tarief kan in de praktijk zwaarder uitvallen dan de oude 28% op het geheel. Het is dus geen automatische verbetering, het is een andere berekening waarvan de uitkomst afhangt van je persoonlijke situatie. Laat beide varianten doorrekenen in plaats van van een besparing uit te gaan.

Waarop wordt de meerwaarde precies berekend?

Niet op het verschil tussen wat er in de twee notariële aktes staat. De Portugese berekening laat meer aftrekken dan kopers verwachten, en dat scheelt.

Je vertrekt van de verkoopprijs en trekt daar de aanschaffingswaarde van af, verhoogd met de kosten die je destijds bij de aankoop hebt gedragen: de betaalde IMT, het zegelrecht, de notaris- en registratiekosten. Als je de woning langer dan twee jaar bezat, wordt die aanschaffingswaarde bovendien geïndexeerd met de officiële muntontwaardingscoëfficiënt, die de fiscus jaarlijks publiceert. Bij een woning die je tien jaar geleden kocht, is dat geen detail.

Daarnaast mag je de kosten van waardevermeerderende werken aftrekken die je in de laatste twaalf jaar vóór de verkoop hebt gedragen, en de kosten die noodzakelijk waren om de verkoop te realiseren, zoals de makelaarscommissie. De voorwaarde is telkens dezelfde en is de reden waarom dossiers stuklopen: je hebt facturen nodig op jouw naam, met het Portugese fiscale nummer erop, van geregistreerde aannemers. Een keukenrenovatie die je jaren geleden contant liet uitvoeren, bestaat fiscaal niet. Wie een Portugese woning koopt en verbouwt, doet er goed aan die facturen vanaf dag één te bewaren met de verkoop in gedachten, niet met de garantie in gedachten.

De herinvesteringsvrijstelling: waarom die zelden voor je werkt

Portugal kent een vrijstelling wanneer je de opbrengst herinvesteert in een andere woning. Ze is echter gekoppeld aan de eigen permanente hoofdverblijfplaats: de verkochte woning moest je vaste woning zijn en de nieuwe woning moet dat opnieuw worden, binnen de wettelijke termijnen en binnen de Europese Unie of de EER.

Voor de meeste Nederlandse eigenaars is dat dus geen optie, want een tweede verblijf aan de Algarve of een appartement dat je deels verhuurt, is geen permanente hoofdverblijfplaats. Wie wél naar Portugal is verhuisd en er fiscaal inwoner werd, komt in een heel ander verhaal terecht. Ga er niet van uit dat de regeling op jouw situatie slaat omdat ze in een algemeen artikel over mais-valias vermeld staat: kijk eerst naar de status van de woning die je verkoopt.

Wat je Nederlandse aangifte met de verkoop doet

Sinds we deze gids publiceren, krijgen we geregeld de vraag of Nederland de verkoop van een woning in Portugal nog eens apart belast. Het uitgangspunt is hierboven al beschreven: de woning is geen hoofdverblijf en valt tot de verkoop in box 3, en onder het belastingverdrag geeft Nederland een vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting voor buitenlands onroerend goed. De meerwaarde zelf wordt door Portugal belast, volgens de berekening uit deze gids.

De praktische conclusie is dat je je Nederlandse aangifte tot en met het jaar van verkoop correct moet blijven invullen, en dat de Portugese aanslag de post is waar je in je netto opbrengst rekening mee houdt. Laat dat bevestigen voor jouw dossier door een adviseur die zowel de Portugese als de Nederlandse aangifte kent, want de kwalificatie van de verrichting en je persoonlijke situatie kunnen het beeld veranderen.

Praktisch: aangifte, termijnen en je fiscaal nummer

De verkoop geef je aan in de Portugese Modelo 3, via Anexo G, in de aangifteperiode van het jaar ná de verkoop, dus normaal tussen 1 april en 30 juni. Verkoop je in september 2026, dan gaat de aangifte in het voorjaar van 2027 de deur uit. Reserveer de belasting daarom mentaal en op je rekening: de opbrengst staat een jaar eerder op je rekening dan de aanslag arriveert, en dat geld voelt tegen dan al uitgegeven.

Houd verder je Portugese fiscale nummer en je gegevens in het Portal das Finanças actief tot het dossier volledig is afgesloten. Als eurozonekoper hoef je geen fiscaal vertegenwoordiger aan te stellen, een van de concrete voordelen van je EU-inwonerschap, maar je blijft wel bereikbaar voor de Portugese fiscus tot de aanslag definitief is. Een adreswijziging die je niet doorgeeft, is de klassieke manier om een bericht te missen waarop een bezwaartermijn loopt.

Wat dit betekent voor je hypotheekdossier

Twee dingen die je nú al kan doen, ook als verkopen nog ver weg lijkt.

Ten eerste: je lopende Portugese hypotheek moet bij de verkoop worden afgelost en de hypothecaire inschrijving doorgehaald. Sinds de tijdelijke vrijstelling is verlopen, kan de bank je opnieuw een vergoeding voor vervroegde aflossing aanrekenen, en dat bedrag hoort in je netto opbrengst, samen met de kosten van de doorhaling. Reken je opbrengst dus niet uit als verkoopprijs min openstaand kapitaal.

Ten tweede: hou vanaf de aankoop een verkoopdossier bij. De akte, het IMT-bewijs, de zegelrechten, de notariskosten, elke factuur van waardevermeerderende werken en later de makelaarscommissie. Dat is exact de lijst die je aftrek bepaalt, en ze reconstrueren na tien jaar in een tweede land lukt zelden volledig. Het verschil tussen een goed en een slecht bijgehouden map is bij een verkoop makkelijk enkele duizenden euro's belasting.

Lees verder over Portugal

• Bijkomende kosten bij een huis kopen in Portugal
• IMI en AIMI uitgelegd: de jaarlijkse belastingen op je Portugese woning
• Vervroegde aflossing van een Portugese hypotheek: de vrijstelling is verlopen