Het probleem in één zin: je overwaarde is pas geld na de levering
Wie een woning in Portugal wil kopen en daarvoor de eigen woning in Nederland verkoopt, zit met een volgordeprobleem. De overwaarde waar je plannen op rusten, staat op papier in je huis. Ze wordt pas geld op de dag dat de Nederlandse notaris de woning aan de koper levert en de verkoopopbrengst afrekent. Portugal vraagt vaak eerder geld. Dat verschil in tempo is geen detail, want het bepaalt in welke volgorde je zaken kunt doen en welk risico je daarbij neemt.
Dit stuk gaat over die tussentijd. Het gaat niet over de vraag of je overwaarde kunt opnemen zonder te verkopen (dat werk je uit in de gids over hypotheek voor niet-inwoners), maar over het geval dat je het huis echt verkoopt en daarna of daarvoor in Portugal koopt.
Waar Portugal vóór de levering al geld vraagt
Er zijn grofweg twee momenten waarop er in Portugal geld moet zijn.
Het eerste is de ondertekening van de CPCV, het voorlopig koopcontract. Daarbij betaal je doorgaans een aanbetaling, het sinal. Het bedrag is een onderhandelingspunt tussen koper en verkoper en geen vast percentage; vraag je Portugese advocaat wat in jouw dossier gangbaar is. Het sinal komt uit eigen middelen, want de hypotheek is op dat moment nog niet uitbetaald.
Het tweede is de escritura, de eigendomsoverdracht. Op die dag moet de koopsom compleet zijn, plus de bijkomende kosten. Een Portugese bank financiert niet de hele som. Het Banco de Portugal beveelt geldverstrekkers aan om de lening te begrenzen op 90 procent van de waarde (de laagste van koopprijs en taxatie) wanneer het om je eigen, permanente woning gaat, en op 80 procent voor andere doelen, waaronder een tweede woning of verhuur. Het is een aanbeveling en geen wet, en een bank mag strenger zijn, maar als richtsnoer is ze duidelijk.
Een rekenvoorbeeld, geen offerte: bij een tweede woning van 300.000 euro blijft aan de 80 procent-grens een eigen inbreng van ongeveer 60.000 euro over, en daar komen de aankoopkosten bovenop. Dat bedrag moet er zijn op het moment van de escritura. Heb je het nog niet als spaargeld, dan komt het uit de verkoop van je Nederlandse woning, en daar zit de volgorde in de weg.
Drie volgordes, en wat elke volgorde jou vraagt
Eerst verkopen, dan kopen. Dit is de rustigste route en de enige waarin je nooit geld nodig hebt dat je nog niet hebt. Je verkoopt, je ontvangt de opbrengst na de levering, en je zoekt en koopt in Portugal met het geld op je rekening. De prijs is praktisch: je moet ergens wonen in de tussentijd, en je zoekt in Portugal zonder de zekerheid van een bod dat je kunt doen. Wie toch al wil emigreren of een periode wil huren om de streek te leren kennen, ervaart dat zelden als een nadeel. Wie in zijn huis wil blijven tot het nieuwe klaar is, wel.
Beide laten samenvallen. Je verkoopt, en je stemt in de Nederlandse koopovereenkomst een leveringsdatum af die achter de geplande escritura aan loopt. De Nederlandse koper gaat daar niet altijd mee akkoord, en hoe langer de termijn, hoe meer je in de onderhandeling moet geven. Het geeft je wel iets wat de andere routes niet hebben: een Nederlandse verkoop die al vaststaat terwijl je in Portugal je CPCV tekent.
Eerst kopen, dan verkopen. Dit is de route met het meeste risico en de route waar de meeste vragen over komen. Je tekent in Portugal terwijl je Nederlandse woning nog niet verkocht is, en je rekent erop dat de opbrengst op tijd komt. Het kan werken, maar je neemt het risico op je dat de Nederlandse verkoop langer duurt of lager uitvalt dan gedacht, op het moment dat het sinal al betaald is en de escritura-datum vastligt.
Waarom een Nederlands overbruggingskrediet zelden de oplossing is
Wie in Nederland van tussentijdse financiering hoort, denkt aan het overbruggingskrediet. Dat is in Nederland een tijdelijke lening die een deel van de verwachte overwaarde voorschiet, met een looptijd die doorgaans maximaal zo'n twee jaar bedraagt. Als dat bedrag wordt vastgesteld, komt het in de regel neer op een percentage van de waarde of de verkoopprijs, minus de resterende hypotheek en kosten. Je betaalt in die periode meestal alleen rente, bovenop de lasten van je bestaande woning.
Voor een aankoop in Portugal staat het product op drie punten in de weg. Het wordt volgens de aanbieders die we raadpleegden gewoonlijk aangevraagd bij de geldverstrekker van de nieuwe Nederlandse hypotheek, dus bij een nieuw huis in Nederland. Een Nederlandse geldverstrekker neemt een woning in Portugal doorgaans niet als onderpand. En de rente is in Nederland aan je eigen woning gekoppeld, wat bij een tweede woning in het buitenland een vraag is die je vooraf aan een adviseur stelt in plaats van achteraf te ontdekken. Of een bepaalde geldverstrekker zo'n krediet voor een Portugese aankoop zou willen overwegen, is dus een vraag die je expliciet stelt en niet aanneemt. Reken er in de planning niet op.
Wat het krediet wel laat zien, is wat een bridge in elk geval kost: dubbele woonlasten. Je betaalt de hypotheek van het huis dat je verkoopt, de rente van de tussenlening en de kosten van wat je in Portugal al rondom het sinal hebt vastgelegd. Een bank beoordeelt of je dat kunt dragen, en zij vraagt meestal eigen geld naast de lening. Zo'n toets is er ook zonder krediet: ook jij moet voor jezelf de maanden doorrekenen waarin alles tegelijk loopt.
Wat een Portugese bank doet met een nog niet verkochte woning
Een Portugese geldverstrekker kijkt naar wat je op het moment van de aanvraag kunt aantonen. Een verwachte verkoopopbrengst die nog niet is uitgekeerd, telt bij veel instellingen niet als eigen inbreng, en bij sommige telt ze mee als er een getekende koopovereenkomst ligt. Hoe dat uitpakt, verschilt per bank en per profiel, dus vraag het uitdrukkelijk en leg het antwoord vast voordat je in de CPCV iets over je financiering opneemt.
Zorg dat je de documenten klaar hebt die je Nederlandse verkoop aantonen. Welke stukken een Portugese bank daarbij gewoonlijk vraagt, staat in de documentengids. Na de levering is de afrekening van de notaris het bewijs van de herkomst van het geld, en die wil je bij de hand hebben als de bank vraagt waar de eigen inbreng vandaan komt.
Wie de som met een Portugese hypotheek en Nederlandse overwaarde combineert, doet er goed aan om de twee ramingen naast elkaar te zetten, zoals de gids over Portugese hypotheek of Nederlandse overwaarde laat zien, en de uitkomst daarna te toetsen aan wat je maandelijks kunt dragen volgens de gids over hoeveel je kunt lenen.
Wil je weten in welke volgorde jouw verkoop en aankoop het veiligst passen, voordat je een CPCV en een sinal vastlegt? Vraag vrijblijvend een hypotheekscan aan.
Start mijn hypotheekscanAls de Nederlandse verkoop wankelt nadat je een sinal betaalde
Dit is het scenario waar je de volgorde op moet ontwerpen. Het Portugese recht kent voor het sinal een duidelijke regel (artikel 442 van de Código Civil): wie na een CPCV zijn verplichting definitief niet nakomt, verliest het gegeven sinal als hij de koper is, en moet het in dubbele hoogte teruggeven als hij de verkoper is. Die gevolgen gelden in de regel bij definitieve wanprestatie en niet bij een eenvoudige vertraging; laat je Portugese advocaat nagaan hoe dat in jouw contract uitpakt.
Voor jou als koper betekent dat: valt je Nederlandse verkoop uit na het tekenen van de CPCV en kun je daardoor de escritura niet halen, dan loop je het risico dat het sinal verloren gaat. Dat is een reëel bedrag, juist omdat het sinal uit je eigen spaargeld kwam.
Er zijn drie manieren om dat risico te verkleinen. De eerste is de volgorde: wacht met de CPCV tot je Nederlandse koopovereenkomst onherroepelijk is, dus tot de bedenktijd van de koper en eventuele ontbindende voorwaarden voorbij zijn. De tweede is de CPCV zelf: laat je advocaat bespreken of een voorwaarde of een ruime termijn voor de escritura haalbaar is. Verkopers accepteren dat niet altijd, en een voorwaarde die de verkoper kan opzeggen zonder gevolgen is geen bescherming. De derde is een buffer: zorg dat het sinal een bedrag is dat je kunt missen zonder dat je hele plan omvalt.
De levering en de escritura op één lijn krijgen
Wanneer je beide laat samenvallen, worden de data zelf het probleem. De Nederlandse levering gebeurt bij de notaris op een dag waarop het geld wordt verrekend. De escritura in Portugal kent een eigen agenda, die van de notaris of het conservatória-kantoor, en die van de bank die haar deel uitbetaalt. Houd dus rekening met de doorlooptijd van de overboeking, en leg de datum van de escritura niet op de dag van de Nederlandse levering, maar enige tijd erna. Beide landen werken in euro, dus de wisselkoers speelt geen rol, wel de tijd.
Bespreek in de Nederlandse onderhandeling vroeg of de leveringsdatum enige ruimte heeft, en spreek met je Portugese advocaat af hoeveel marge de CPCV voor de escritura geeft. Wie beide data pas vaststelt als de eerste al vastligt, heeft meestal geen speelruimte meer. En vraag je Nederlandse notaris wanneer je de afrekening kunt verwachten, want die heeft de Portugese bank nodig.
Wat je nu kan doen
- Bepaal welke volgorde bij je past: eerst verkopen, laten samenvallen, of eerst kopen.
- Reken uit hoeveel eigen inbreng je in Portugal nodig hebt: koopprijs min de lening, plus de kosten.
- Ga uit van 80 procent bij een tweede woning en 90 procent bij je eigen permanente woning als richtsnoer, en vraag de bank om haar eigen grens.
- Reken niet op een Nederlands overbruggingskrediet voor een Portugese aankoop zonder dat een geldverstrekker dat uitdrukkelijk bevestigt.
- Vraag een Portugese bank of een getekende Nederlandse koopovereenkomst als eigen inbreng meetelt.
- Teken de CPCV bij voorkeur pas als je Nederlandse verkoop onherroepelijk is.
- Kies een sinal dat je kunt missen als de escritura niet doorgaat.
- Laat je Portugese advocaat artikel 442 en de termijn voor de escritura in jouw CPCV toelichten.
- Spreek in de Nederlandse verkoop een leveringsdatum af die ruimte laat voor Portugal.
- Leg de escritura enige tijd na de levering, niet op dezelfde dag.
- Houd de afrekening van de notaris klaar als bewijs van de herkomst van het geld.
Lees verder over Portugal
Wat aanvragers ons schrijven
Van de 285 aanvragen met een eigen bericht die wij tussen 27 mei en 9 oktober 2026 in ons hele netwerk ontvingen, noemden er 10 het overbruggen tussen de verkoop van de ene woning en de aankoop van de volgende, en 25 het gebruik van overwaarde op de eigen woning. Het zijn cijfers van het hele netwerk, niet van Portugal alleen, en we citeren geen enkele aanvraag.
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.
Deze gids is algemene informatie, geen persoonlijk financieel, juridisch of fiscaal advies. Regels, aanbevelingen van toezichthouders en het beleid van geldverstrekkers kunnen wijzigen en hangen af van je concrete dossier. Laat een CPCV en de gevolgen van een mislukte verkoop beoordelen door een onafhankelijke Portugese advocaat, en laat de fiscale gevolgen van de verkoop van je Nederlandse woning nagaan door een Nederlandse adviseur, vóór je een bindende verbintenis aangaat.