Update (27 september 2026): het voorstel is wet geworden
Het voorstel dat dit artikel beschrijft, is inmiddels definitief goedgekeurd. Op 20 mei 2026 werd Decreto-Lei nr. 97/2026 gepubliceerd in de Diário da República, met daarin een pakket fiscale maatregelen voor de woningmarkt. Het voert een vast IMT-tarief van 7,5% in voor niet-ingezetenen die een woning kopen (stedelijke onroerende zaken die uitsluitend voor bewoning bestemd zijn), ter vervanging van het progressieve tarief dat dit artikel hierboven beschrijft. Dit vaste tarief geldt sinds 25 mei 2026, dus voor elke akte die vanaf die datum wordt gepasseerd.
Belangrijk: sommige eerdere berichtgeving noemde 1 september 2026 als ingangsdatum voor deze maatregel. Die datum klopt niet voor het IMT-tarief. Ze slaat op andere, niet-verwante onderdelen van dezelfde wet, namelijk de nieuwe huurregelingen CIA en RSAA, die pas op 1 september 2026 in werking treden. Voor de IMT-heffing zelf is en blijft 25 mei 2026 de juiste datum.
De uitzonderingen die dit artikel hieronder beschrijft, fiscaal inwoner worden binnen twee jaar of de woning minstens 36 maanden binnen vijf jaar verhuren onder het "gematigde huur"-plafond, zijn in de definitieve wet overeind gebleven. Overweeg je nu een aankoop als niet-ingezetene, ga er dan van uit dat het vaste tarief van 7,5% al geldend recht is, en niet langer een voorstel dat nog kan wijzigen.
Wat het voorstel inhoudt
De Portugese regering heeft in het kader van het woningpakket "Construir Portugal" een vast IMT-tarief van 7,5% voorgesteld voor woningaankopen door niet-ingezetenen, in plaats van het huidige progressieve tarief dat oploopt van 2% tot 7,5% afhankelijk van de woningprijs. Voor duurdere woningen verandert er weinig, maar voor goedkopere en middensegment-woningen zou dit een aanzienlijke verzwaring betekenen.
Belangrijk: dit gaat over woonplaats, niet nationaliteit
Het voorstel richt zich op fiscale woonplaats, niet op nationaliteit. Als Nederlandse koper die niet in Portugal woont, val je dus onder deze regel, ook al ben je EU-burger. Wie meer dan 183 dagen per jaar in Portugal verblijft, wordt als ingezetene beschouwd en ontsnapt aan het vaste tarief.
Uitzonderingen in het voorstel
Kopers die binnen twee jaar na aankoop fiscaal inwoner van Portugal worden, vallen niet onder het vaste tarief. Woningen die binnen zes maanden na aankoop op de langetermijnverhuurmarkt worden gezet — met een huur binnen het "gematigde huur"-plafond van momenteel €2.300 per maand, en minstens 36 maanden verhuurd binnen vijf jaar — kunnen ook het gewone progressieve tarief blijven gebruiken.
Wat dit betekent voor je aankoopplanning
Als je een tweede woning koopt zonder plannen om fiscaal inwoner te worden of te verhuren, houd dan rekening met het hogere tarief in je begroting. Vraag je notaris of advocaat om een berekening op basis van het actuele voorstel voordat je een bod uitbrengt.
Wat je nu kan doen
- Vraag een actuele IMT-berekening op basis van het voorstel.
- Bepaal of je binnen twee jaar fiscaal inwoner wilt worden.
- Overweeg de verhuuruitzondering als je de woning deels wilt verhuren.
- Volg de status van het wetsvoorstel via je notaris of advocaat.
Lees verder over Portugal
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.
Deze gids is algemene informatie, geen persoonlijk financieel, juridisch of fiscaal advies. Belastingen en kosten zijn afhankelijk van situatie, woningtype en geldverstrekker.