De vijf documenten die je vóór een aankoop in Portugal controleert, en wat de verschillen ertussen verraden

De notaris controleert minder dan je denkt

Begin met dit, want het verandert de rolverdeling volledig en het is bij Nederlandse kopers nog nauwelijks bekend.

Jarenlang gold in Portugal de regel dat je bij een verkoopakte de licença de utilização moest voorleggen aan de notaris. Het Decreto-Lei 281/99 legde die verplichting op, en ze werkte in de praktijk als een filter: een woning zonder geldige gebruiksvergunning raakte moeilijk verkocht, want de akte kwam er niet door. Kopers wisten dat vaak niet, maar ze profiteerden er wel van.

Met het Simplex Urbanístico, het Decreto-Lei 10/2024 van 8 januari 2024, is dat regime hertekend. Bij de overdracht van stedelijke onroerende goederen is de verplichte voorlegging van de stedenbouwkundige titel aan de notaris weggevallen. Voor de verkoop op zich is het dus niet langer bepalend of het gebouw stedenbouwkundig in orde is. De hervorming schuift een deel van het voorafgaand toezicht naar verantwoordelijkheidsverklaringen van technici, de termos de responsabilidade, en naar controle achteraf.

Wat dat voor jou betekent, is eenvoudig en oncomfortabel: het filter dat je vroeger gratis kreeg, bestaat niet meer. De akte kan perfect passeren op een woning met een probleem dat vroeger tot stilstand had geleid. Er zijn nu nog twee partijen die er echt naar kijken. Jouw advocaat, als je er een aanstelt. En je bank, als je met een hypotheek koopt. Laat je de eerste weg en betaal je contant, dan is er niemand meer.

Dat is trouwens een van de weinige situaties waarin financieren met een Portugese hypotheek je bescherming oplevert die een contante koper niet heeft. De bank doet haar eigen dossieronderzoek, in haar eigen belang, en dat belang loopt hier grotendeels parallel met het jouwe.

1. Certidão permanente do registo predial: wie eigenaar is en wat erop rust

Dit is het juridische document. Het komt van de Conservatória do Registo Predial, het Portugese kadaster, en het is online opvraagbaar met een toegangscode die de verkoper je kan bezorgen. Vraag altijd een recente certidão, geen kopie van jaren geleden.

Drie dingen haal je eruit. Ten eerste de eigendom: wie staat er ingeschreven, sinds wanneer, en op basis van welke titel. Ten tweede de lasten: hypotheken (hipotecas), beslagen (penhoras), erfdienstbaarheden, voorkooprechten, gebruiksrechten. Ten derde de hangende inschrijvingen, de zogenaamde registos provisórios of nog niet afgewerkte aanvragen, die vertellen wat er op dit moment aan het gebeuren is met het goed.

Wat je zoekt zijn niet alleen bestaande lasten, maar ook de vraag of ze zullen verdwijnen. Een lopende hypotheek van de verkoper is normaal en wordt bij de akte afgelost en doorgehaald. Een beslag is een ander verhaal en wijst op een geschil dat je best begrijpt voordat je een CPCV ondertekent en een voorschot betaalt. Controleer ook of de persoon die zich als verkoper voorstelt daadwerkelijk de ingeschreven eigenaar is. Bij een woning die recent is vererfd, is dat niet vanzelfsprekend: als de overgang na een overlijden nog niet is ingeschreven, verkoopt iemand je iets wat formeel nog op naam van een overledene staat.

2. Caderneta predial urbana: het fiscale dossier en de VPT

De caderneta predial urbana is het fiscale identiteitsbewijs van het goed bij de Autoridade Tributária. Ze beschrijft het perceel of de wooneenheid zoals Finanças het kent: de ligging, de artigo matricial waaronder het geregistreerd staat, de samenstelling, de oppervlaktes, het bouwjaar en de bestemming.

Het cijfer waar het om draait is de VPT, de valor patrimonial tributário, de fiscale waarde. Die waarde is geen marktwaarde en valt er meestal onder, maar ze is fiscaal beslissend. Ze bepaalt de basis van je jaarlijkse IMI, ze speelt mee bij AIMI, en ze is bij de aankoop relevant voor de IMT, omdat de overdrachtsbelasting wordt berekend op de hoogste van twee waarden: de overeengekomen prijs of de VPT. Koop je een woning met een verrassend hoge VPT ver onder die waarde, dan wordt je IMT dus niet op je koopprijs berekend. Dat is een bedrag dat je liefst kent voordat je je budget vastklikt en niet wanneer de notaris de afrekening opmaakt.

Kijk ook naar de datum van de laatste herwaardering. Een VPT die al lang niet is bijgesteld, kan na de overdracht worden geactualiseerd, met gevolgen voor de IMI die jij daarna betaalt. Neem dat mee in je begroting van de bijkomende en doorlopende kosten in plaats van de laatste aanslag van de verkoper over te nemen als jouw toekomstige last.

3. De vergelijking: waar de mismatches zitten

Hier begint het eigenlijke werk, en het is werk dat je in een halfuur zelf kan doen voordat je er een specialist op zet.

Leg de certidão permanente en de caderneta predial naast elkaar en vergelijk vier dingen. De naam en het NIF van de eigenaar. Het adres en de ligging. De beschrijving van het goed, dus het aantal kamers, de verdieping, de bijgebouwen, de garage, de kelder. En de oppervlaktes. In een dossier dat klopt, zeggen beide documenten hetzelfde.

De klassieker onder de rode vlaggen is het oppervlakteverschil. De caderneta vermeldt 80 m², het gebouw dat je hebt bezocht meet er duidelijk 110. Dat verschil is bijna nooit een schrijffout. Het betekent dat er is bijgebouwd, dichtgemaakt, verhoogd of omgebouwd zonder dat de werken zijn geregulariseerd en zonder dat de fiscale registratie is aangepast. Vaak gaat het om een veranda, een gesloten terras, een omgebouwde garage of een uitgebouwde zolder.

De gevolgen daarvan komen in laagjes. De niet-geregistreerde vierkante meters zijn stedenbouwkundig niet gedekt, wat betekent dat regularisatie nodig is en dat de gemeente die kan weigeren als de werken niet vergunbaar zijn. De VPT is berekend op de kleinere oppervlakte, zodat je na regularisatie een hogere IMI mag verwachten. En het gebouw dat je koopt, komt niet overeen met het gebouw dat in de registers bestaat, wat opnieuw opduikt op de dag dat jij verkoopt.

Andere verschillen die het bekijken waard zijn: een woning die in de caderneta als bergplaats, handelsruimte of arrecadação staat maar als woning wordt aangeboden, een garagebox die mondeling bij de koop hoort maar in geen van beide documenten opduikt, en een appartement in een gebouw waarvan de splitsing in mede-eigendom, de propriedade horizontal, niet overeenstemt met wat je ter plaatse ziet.

4. Licença de utilização: waarvoor het gebouw is goedgekeurd

De licença de utilização, ook de autorização de utilização genoemd, komt van de Câmara Municipal en bevestigt waarvoor het gebouw of de wooneenheid mag worden gebruikt: wonen, handel, diensten, of een combinatie. Ze zegt niets over de bouwkundige staat, wel over de goedgekeurde bestemming.

Er bestaat één belangrijke uitzondering. Gebouwen die dateren van vóór de inwerkingtreding van het Regulamento Geral das Edificações Urbanas, op 7 augustus 1951, zijn vrijgesteld van de gebruiksvergunning. In oudere stads- en dorpskernen kom je dat vaak tegen. Die vrijstelling is alleen niet vanzelfsprekend voor wie het dossier moet beoordelen: in de praktijk vraag je bij de Câmara een certidão de isenção, een attest van vrijstelling wegens bouw vóór 1951. Belangrijk is bovendien dat zo'n attest doorgaans bevestigt dat het gebouw sindsdien geen vergunningsplichtige verbouwingen of bestemmingswijzigingen heeft ondergaan. Is er in de tussentijd wél verbouwd, dan valt de vrijstelling weg voor dat deel.

Sinds de hervorming van 2024 blokkeert een ontbrekende licentie de verkoop niet meer. Ze blijft echter wel bepalend voor wat je met de woning mag doen. Wil je verhuren, dan is de goedgekeurde woonbestemming een basisvoorwaarde. Wil je een appartement dat als handelsruimte geregistreerd staat omvormen tot woning, dan is dat een vergunningstraject met een onzekere afloop en een eigen kostprijs. En een gebouw waarvan de bestemming niet klopt met het gebruik, is een gebouw waarvan de volgende koper hetzelfde probleem erft.

5. Ficha técnica da habitação en certificado energético

De ficha técnica da habitação is het technische paspoort van de woning: de gebruikte materialen, de installaties, de betrokken aannemers en technici, de kenmerken zoals ze bij de oplevering waren. Ze is verplicht voor gebouwen die zijn gebouwd of ingrijpend verbouwd na 30 maart 2004. Voor oudere woningen bestaat ze eenvoudigweg niet, en het ontbreken ervan is dan geen gebrek.

Voor een nieuwbouw of een recent gerenoveerde woning is de ficha técnica wel het document dat je het meest concreet vertelt wat er achter de afwerking zit. Ze noemt de installaties en de betrokken partijen bij naam, wat waardevol is wanneer je later een gebrek vaststelt en wil weten bij wie je aanklopt. Ontbreekt ze bij een woning van na 2004, vraag dan waarom. Het antwoord leidt vaak naar dezelfde plek als het oppervlakteverschil hierboven.

Het certificado energético is verplicht om een woning te koop of te huur aan te bieden en om de verrichting af te ronden. Het levert een energieklasse en, minstens even nuttig, een lijst met verbeteringsmaatregelen en een indicatie van hun impact. Dat laatste stuk wordt vaak overgeslagen terwijl het net het meest bruikbare is voor een koper die een renovatiebudget aan het opstellen is. Behandel de klasse niet als een formaliteit op de advertentie: bij oudere Portugese woningen zegt ze iets reëels over verwarmings- en koelkosten in een klimaat waarin de winters vochtiger zijn dan Nederlandse kopers verwachten.

Wat je bank hiermee doet

Voor je financiering is dit geen achtergrondinformatie, het is het dossier zelf.

Een Portugese geldverstrekker financiert een woning op basis van een taxatie en op basis van de juridische en stedenbouwkundige situatie van het goed. De certidão permanente en de caderneta predial horen standaard bij het dossier, en de bank kijkt naar de bestaande lasten, naar de identiteit van de eigenaar en naar de beschrijving van het goed. Een woning die in de registers anders is dan in werkelijkheid, is voor de bank een woning waarvan de waarde van de zekerheid niet vaststaat.

De licença de utilização is daarbij het punt waarop dossiers het vaakst stilvallen. De vrijstelling van voorlegging bij de notaris geldt voor de akte, ze verplicht geen enkele geldverstrekker om zonder die zekerheid te financieren. Banken hanteren hierin hun eigen beleid en dat verschilt per instelling en per dossier, dus we noemen geen algemene regel die er niet is. Wat we wel met zekerheid kunnen zeggen: een ontbrekende of niet passende gebruiksvergunning is een van de meest voorkomende redenen waarom een financiering vertraagt of niet doorgaat, en het is een probleem dat je niet oplost in de weken tussen je CPCV en de akte. Regularisatie loopt via de gemeente en volgt haar eigen tempo.

De praktische volgorde is daarom omgekeerd aan wat de meeste kopers doen. Vraag de documenten op vóór je bod of alleszins vóór je CPCV, niet nadat je financiering in gang is gezet. Neem in je CPCV een uitdrukkelijke financieringsvoorwaarde op, met een termijn die realistisch is voor een grensoverschrijdend dossier. En stel een onafhankelijke Portugese advocaat aan die niet door de makelaar is aangebracht: het is een van de weinige kostenposten in een Portugese aankoop die zichzelf zonder discussie terugbetaalt. Wat je zelf moet aanleveren voor je kredietaanvraag, zetten we op een rij in de gids over de documenten voor een Portugese hypotheek.

Lees verder over Portugal

• CPCV en hypotheekfinanciering in Portugal
• Documenten voor een Portugese hypotheek als Nederlandse koper
• Bijkomende kosten bij een huis kopen in Portugal