Een appartement kopen in Portugal: condominium, taxatie en wat je controleert in Lissabon en de Algarve

Wat je koopt: een fracção autónoma in een gebouw met regels

In Nederland ken je het appartementsrecht met een vereniging van eigenaars. Het Portugese equivalent heet propriedade horizontal. Jij koopt de fracção autónoma, dus je eigen appartement, en je bent mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen: het trappenhuis, de lift, het dak, de gevel en soms een tuin of zwembad. Het aandeel dat jij in die gemeenschappelijke delen hebt, drukt de permilagem uit, een promillage dat ook bepaalt hoeveel stemrecht je hebt en hoeveel je bijdraagt.

Dat een appartement zo functioneert, heeft gevolgen die bij een vrijstaand huis niet bestaan. Een deel van wat er met je woning gebeurt, beslis je niet alleen: de eigenaars besluiten samen over onderhoud van het dak, over een nieuwe lift of over de verzekering van het gebouw. Je koopt dus ook een gebouw, en je hoort dat gebouw te beoordelen, niet alleen je eigen voordeur.

De gids over de vijf documenten die je controleert loopt de stukken van de woning zelf door. Hieronder gaat het over wat daar bij een appartement bij komt, en over wat een bank ervan vindt.

Het condominium: administrador, quota en de ata

Het gebouw wordt beheerd door een administrador, soms een bewoner, vaak een professioneel beheerbedrijf. Hij of zij int de periodieke bijdragen, de quotas, regelt het onderhoud en de verzekering en houdt de administratie bij. De eigenaars komen in een assembleia de condóminos bijeen, en wat ze besluiten staat in de ata, de notulen.

Die notulen zijn je beste bron. Vraag via de verkoper of de makelaar de ata's van de laatste twee of drie jaar op en lees ze. Je let op geplande werken en op de vraag of er een bijzondere bijdrage is besloten voor een renovatie van dak of gevel. Zie je geschillen tussen eigenaars, een lopende rechtszaak of achterstallige betalingen, dan weet je meteen dat er iets speelt. Een gebouw waar de notulen vol discussie over geld staan, is anders dan een rustig gebouw.

Voor het regelmatige onderhoud bestaat een fundo comum de reserva, een gezamenlijk reservefonds. De wet schrijft zo'n fonds voor; hoe hoog het is en wat er in zit, vraag je na bij de administrador. Een gebouw zonder buffer en met een oud dak heeft meer kans op een grote rekening voor eigenaars. Vraag ook hoe hoog de quota is, wat er in zit (water, lift, schoonmaak, zwembad) en wanneer die voor het laatst is aangepast.

Tot slot de declaração de não dívida, de verklaring van de administrador dat er geen achterstallige bijdragen op het appartement staan. Volgens artikel 1424-A van het Portugese Burgerlijk Wetboek kan een eigenaar die verklaring bij de administrador opvragen, en je kunt weigeren te tekenen zonder. De akte kan volgens de bronnen die we raadpleegden wel zonder doorgaan, maar dan verklaar je als koper dat je ervan afziet en neem je het risico op schulden van de verkoper aan het gebouw voor eigen rekening. Vraag je advocaat hoe hij dat in jouw dossier afdekt, en laat hem de verklaring vóór de escritura binnenhalen.

Wat de bank in een appartement ziet

Een Portugese geldverstrekker laat de woning taxeren door een erkend taxateur. Het Banco de Portugal beveelt aan om de lening te begrenzen op 90 procent van de waarde (de laagste van koopprijs en taxatie) bij je eigen, permanente woning, en op 80 procent voor andere doelen, zoals een tweede woning of verhuur. Het is een aanbeveling en geen wet, een bank mag strenger zijn, maar als richtsnoer is ze duidelijk. Wil je de bron zelf lezen: de uitleg op de site van het Banco de Portugal.

Een rekenvoorbeeld, geen offerte: bij een tweede woning van 250.000 euro blijft aan de 80 procent-grens een eigen inbreng van ongeveer 50.000 euro over, en daar komen de aankoopkosten bovenop. Hoe hoog die zijn, lees je in de gids over de bijkomende kosten.

Bij een appartement let een taxateur op de ligging, de staat van het gebouw en van de woning, de grootte en wat vergelijkbare appartementen in de buurt opleverden. Een gebouw in slechte staat, zonder lift boven een paar verdiepingen of met een onzekere gevel, kan een lagere taxatie opleveren dan de vraagprijs. En de lening wordt berekend op de laagste van prijs en taxatie, dus wie meer betaalt dan de taxatie, vult het verschil zelf aan. Reken daarom niet op het vraagprijsbedrag als vertrekpunt voor je financiering.

De bank kijkt ook naar de documenten. Een appartement waarvan de papieren niet kloppen, is lastig te financieren. Het loont om dat vroeg met een adviseur te bespreken. Hoeveel je in totaal kunt lenen, hangt af van je inkomen en lasten; die rekensom staat in een aparte gids.

De stukken die bij een appartement bijkomen

Naast de vijf documenten die voor elke woning gelden, vraag je bij een appartement het volgende op, en laat je alles door je eigen advocaat lezen.

• De ata's van de laatste jaren en het huishoudelijk reglement van het gebouw.
• De verklaring van de administrador over achterstallige bijdragen.
• Het bedrag en de opbouw van de quota, en het saldo van het reservefonds.
• Een overzicht van geplande of lopende werken en van besloten bijzondere bijdragen.
• Het energiecertificaat. Dat is volgens de ADENE sinds 2007 verplicht bij verkoop of verhuur, en het is doorgaans tien jaar geldig; vraag na of het nog geldt.
• De verzekering van het gebouw en de polis.

Of het reglement beperkingen kent, bijvoorbeeld voor huisdieren, verbouwingen of gebruik voor toeristische verhuur, staat daarin en soms in de akte van de propriedade horizontal. Lees dat ook, want het bepaalt wat je met je appartement mag doen.

Lissabon en de Algarve: verschillende appartementen, verschillende vragen

We geven geen prijzen per vierkante meter. Die veranderen te snel en verschillen per wijk, per staat en per bron, en een getal uit een gids van maanden terug is zelden wat je vandaag betaalt. Het Portugese statistiekbureau INE publiceert wel prijsindexen voor woningen, en je advocaat of taxateur kan je laten zien wat vergelijkbare appartementen in de buurt recent opleverden.

Wat we wel zeggen, is dat de vragen verschillen. In Lissabon koop je vaak een appartement in een ouder gebouw, met een eigen onderhoudsgeschiedenis: houten vloeren, een oude lift of geen lift, en gevels waarvoor op termijn een renovatie nodig kan zijn. De ata's en het onderhoudsplan zijn daar extra belangrijk, evenals de vraag of de woning daadwerkelijk een gebruiksvergunning voor bewoning heeft. Kijk je ook buiten Lissabon, dan vind je een vergelijking van het noorden en de Zilverkust in de gids over Porto en de Zilverkust.

In de Algarve is het aanbod vaker een appartement in een complex of een resort, met gemeenschappelijke voorzieningen als zwembad, tuin en beveiliging. Dat is prettig, maar de quota's zijn dan hoger en de bijdragen voor onderhoud lopen door, ook als je het appartement leeg laat. Veel kopers daar denken aan verhuur; dat leidt tot de volgende paragraaf. Het verschil in seizoen telt ook: een complex dat in de winter nauwelijks bewoond wordt, heeft een andere sfeer en andere kosten dan een stadsgebouw met vaste bewoners.

Alojamento local: reken er niet zomaar op

Koop je een appartement met het idee het aan toeristen te verhuren, dan kom je bij alojamento local (AL), de Portugese benaming voor kortetermijnverhuur. Het regime is de afgelopen jaren meermaals aangepast, en wat je online leest is vaak verouderd. Volgens Turismo de Portugal is het regime gewijzigd door Decreto-Lei 76/2024 van 23 oktober 2024. Wat daarin staat, is voor appartementen relevant.

Volgens die informatie is de vroegere stop op nieuwe registraties voor appartementen opgeheven, en is de vroegere vereiste van toestemming van het condominium vervallen, behalve voor hostels. In plaats daarvan kan de vergadering van eigenaars zich tegen de activiteit verzetten, met een gemotiveerd besluit dat door meer dan de helft van de permilagem wordt gesteund, op grond van aangetoonde herhaalde overlast. Daarna beslist de burgemeester over een mogelijke intrekking. Gemeenten kunnen bovendien gebieden aanwijzen waar nieuwe registraties beperkt worden.

Daaruit volgt: of jouw specifieke appartement als AL kan worden geëxploiteerd, hangt af van de gemeente, het gebouw en de regels op het moment van registratie. Reken er niet op zonder dat een Portugese advocaat of de gemeente het heeft bevestigd, en maak je financiering niet afhankelijk van verhuurinkomsten die er nog niet zijn. Hoe je dat bij een vakantiewoning aanpakt, lees je in de gids over een vakantiehuis kopen en verhuren.

Nieuwbouw of bestaand appartement: wat verandert er in je controle?

Bij een bestaand appartement controleer je het gebouw zoals het is. Bij nieuwbouw en bij een project op plan ligt de nadruk op iets anders: wie is de bouwer, wat is er al betaald en wat gebeurt er met je geld als het project niet wordt opgeleverd? Vraag in zo'n geval je advocaat om de bouwvergunning, de eigendom van de grond en de garanties te laten nakijken, en laat hem uitleggen hoe je betalingen tijdens de bouw zijn afgedekt. Wat je betaalt vóór de oplevering, betaal je aan de bouwer of aan een rekening die in het contract staat; houd de betalingen steeds gekoppeld aan voortgang.

Ook de financiering werkt anders. Een bank betaalt bij een woning die nog gebouwd wordt vaak in delen uit, en de taxatie is gebaseerd op het project. Bespreek dat vooraf met een financier, want de eigen inbreng moet er dan eerder zijn dan bij een bestaand appartement. Bij oplevering krijg je de gebruiksvergunning en het energiecertificaat; vraag ze, en controleer dat ze overeenkomen met wat is verkocht.

Wat voor beide geldt: een mooi gebouw is geen vervanging voor een goed lopend condominium. Kijk bij nieuwbouw naar de afspraken over de eerste administrador en het reservefonds, want in de eerste jaren worden de gewoonten van het gebouw gevormd.

Lees verder over Portugal

• De vijf documenten die je vóór een aankoop in Portugal controleert
• Bijkomende kosten bij een aankoop in Portugal
• Hoeveel kan ik lenen voor een Portugese hypotheek?