Update, 27 september 2026
Belangrijke wijziging sinds 25 mei 2026: niet-ingezetenen die een woning (urban residential property) kopen, betalen nu een vast IMT-tarief van 7,5%, ongeacht de koopprijs, in plaats van de progressieve schijven die nog golden toen deze gids werd geschreven. Dit volgt uit Decreto-Lei nr. 97/2026, gepubliceerd op 20 mei 2026 in de Diário da República. Artikel 6, dat dit IMT-tarief vastlegt, noemt geen eigen ingangsdatum en trad daarom in werking volgens de standaardregel voor zulke besluiten, de vijfde dag na publicatie: 25 mei 2026. Artikel 18 van hetzelfde besluit noemt apart 1 september 2026 voor niet-verwante huurregels, dat is niet de datum die hier geldt. Er gelden uitzonderingen: wie binnen twee jaar fiscaal inwoner van Portugal wordt, of de woning binnen de wettelijke grenzen op de langetermijn-huurmarkt zet, kan alsnog aan het vaste tarief ontsnappen. Vraag je advocaat dit specifiek voor jouw situatie na. Het zegelrecht (Imposto do Selo) blijft ongewijzigd op 0,8% van de koopprijs, plus 0,6% (bij een hypotheek met een looptijd van vijf jaar of langer) of 0,5% (korter dan vijf jaar) over het geleende bedrag. Herbereken je budget met deze hogere IMT voordat je een bod uitbrengt, want het verschil kan bij een niet-ingezetene aankoop aanzienlijk zijn.
Overdrachtsbelasting (IMT)
IMT is de Portugese overdrachtsbelasting. Het tarief hangt af van de aankoopprijs of taxatiewaarde (de hogere), woningtype, koopintentie en of de koper ingezetene is. IMT is verschuldigd vóór de overdracht en is normaal gesproken niet inbegrepen in een hypotheek. Vraag je advocaat om een berekening vóór je de koopprijs vaststelt.
Zegelrecht
Over de koopprijs is zegelrecht verschuldigd. Als er een hypotheek wordt gebruikt, is ook zegelrecht verschuldigd over het geleende bedrag. Dit zijn afzonderlijke berekeningen met doorgaans lage percentages, maar ze tellen op bij de totale belastingkosten.
Notaris- en registratiekosten
De juridische overdracht vindt plaats bij een notaris. De kosten variëren per woning en contractcomplexiteit. Na de overdracht moet de eigendom worden geregistreerd in het kadaster (Conservatória do Registo Predial). Beide zijn verplicht onderdeel van het aankoopproces.
Advocaatkosten
Een onafhankelijke Portugese advocaat is essentieel. Advocaatkosten variëren; sommige rekenen een vast bedrag, andere een percentage van de aankoopprijs. Zij begeleiden due-diligenceonderzoek, contractbeoordeling, NIF-registratie en begeleiding bij de overdracht.
Taxatie en bankkosten
Als je een Portugese hypotheek gebruikt, taxeert de bank de woning. Taxatiekosten variëren per geldverstrekker en woningtype. Arrangementskosten, productkosten en wettelijke verplichte verzekeringen variëren eveneens per geldverstrekker en product.
Eigendomskosten na de overdracht
Jaarlijkse eigendomsbelasting (IMI) is afhankelijk van de taxatiewaarde van de woning. VvE-bijdragen voor appartementencomplexen. Onderhoud, renovaties en inrichting. Vastgoedbeheerkosten als de woning wordt verhuurd. Reken op minimaal 7–10% van de aankoopprijs aan bijkomende kosten bij aankoop, afhankelijk van woningtype, gebruik en financiering.
Praktische checklist
- Vraag je advocaat om een IMT-berekening.
- Begroting apart voor zegelrecht over koopprijs én hypotheek.
- Reserveer voor notaris- en registratiekosten.
- Inclusief advocaatkosten in het kasplan.
- Vraag de geldverstrekker om een volledig kostenopgave.
Betaal kosten uit eigen middelen
Tenzij een geldverstrekker uitdrukkelijk anders aangeeft, zijn overdrachtsbelasting, zegelrecht, notariskosten, juridische kosten, taxatie en arrangementskosten contant verschuldigd uit eigen middelen — niet uit de hypotheekopbrengst. IMT en zegelrecht moeten worden betaald vóór de overdracht kan plaatsvinden, dus zorg ervoor dat de middelen beschikbaar zijn op het juiste moment en niet vastzitten in een termijndepositum of wachten op fondsen uit een andere bron.
Informeer bij de advocaat over de timing en volgorde van betalingen in Portugal. De betalingsvolgorde kan afwijken van Nederlandse gewoonten, en een verwacht document of cheque die op de dag van overdracht ontbreekt, kan de transactie vertragen of ernstige gevolgen hebben.
Vragen die Nederlandse kopers stellen
Lees verder over Portugal
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.
Deze gids is algemene informatie, geen persoonlijk financieel, juridisch of fiscaal advies. Belastingen en kosten zijn afhankelijk van situatie, woningtype en geldverstrekker.